在许多人意识中，房屋始终是与土地联系在一起的，新房的土地自然可以用上７０年，住了２０多年的老房子，自然只剩５０年的土地使用权。其实不然，房子就是房子，土地就是土地，土地使用权与房屋产权之间没有必然联系。“１岁房子１２岁的地，２５岁房子２岁的地”，地与房子的寿命千万不能等同。
王先生最近购买了一套１３０平方米的新建多层公寓，签合同时才发现，新房子原来已经有了１２岁的地龄。王先生的购房合同中，关于土地使用年限一栏中这样写道，“自１９９２年６月３０日起，至２０６２年６月３０日结束”，由于交房要到２００４年年末，实际上王先生只拥有从２００４年年末到２０６２年年中这５７年又６个月的土地使用权。“选房时只关注朝向、楼层、环境，而忽视土地使用年限，新房不等于‘新’土地。”王先生深有感触。
与“新房旧地”相反，某些旧房不等于旧土地。刘小姐最近看中了一套两室一厅二手房，但是房子建造于１９７８年，属房改房，至今已有２５年，考虑到房子接下去只能住４５年，她犹豫再三没有购买。其实，刘小姐多虑了，虽然这套二手房的外观、建筑寿命已经损耗不少，但这丝毫不影响它的土地使用权。房改房中楼宇的使用年限和土地所有权的年限，两者互不关联。房改房中的房屋使用年限一般以７０年计，建了２５年，余下只有４５年。而土地使用权则是该楼宇占有土地的使用时间。房改房或公房在没有上市时，由于未缴纳土地出让金，根本就不存在土地使用权的问题。
假设刘小姐想买的那套房改房于２０００年上市，那产权证上就写着：土地出让的截止年限为２０７０年。换句话讲，这套房子虽然已经有２５岁，但土地寿命却只有２岁。
房产所有权是无期限的，但我国对土地实行有偿有期限使用制度，我国内地自１９８７年第一块土地出让至今只有１６个年头，由于离土地使用权到期日尚远，市场上对不同年限土地使用权的房屋价格反映还不敏感，政府有关处理土地续期中的一些具体政策也不十分明确，甚至出现法律、法规之间有不协调之处。１９９０年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的使用权出让的最高年限为７０年，期满后土地使用权及其地上建筑物和其它附着物所有权由国家无偿取得。但稍后出台的我国《城市房地产管理法》第２１条规定说明，土地使用年限届满时，存在两种情况：一种是使用者需要继续使用土地的，相对于别人有优先使用权，可以申请继续使用该土地；另一种是因社会公共利益需要国家收回该块土地，按照现行规定，国家无偿收回土地使用权和房产所有权。
有关人士认为，房地产法出台时间晚于土地使用权出让和转让暂行条例出台时间，法律高于法规。土地到期后，政府一般会准予续期，政府与土地使用者将重新续签合同，支付土地出让金。由于城市土地地价包含土地开发费、城市建设配套费和出让金三部分，因此应交的土地出让金不会像土地拍卖价格这么高。另外，对到期因社会公共利益需要收回土地使用权的，国家应该对建筑物给予适当的补偿。这既是对私有财产的保护，又与目前进行的旧城拆迁政策相一致。
学会将土地剩余使用年限和房价联系起来考虑，是眼下购房者脑子里最需上的一根弦。像单身公寓，作为房产市场上的一种特殊房产品，产生于一些写字楼在销售困境下的转型结果。而目前绝大多数单身公寓，均是出自５０年土地使用权的综合用地；一些人在购买时并未意识到少了２０年土地使用权，为此埋下了不少房产纠纷的种子。此外，部分开发商还拿综合用地、商业用地，做成老年公寓等其他房产品。只是一些单身公寓位于市中心，许多买家多向小公司出租作商住之用，相应的出租价格并不低，因此少了２０年土地使用权的实际影响并不显著。但是全国一些地方出现了土地使用权年限越短导致房价越低的趋势。海南曾在１９９１年前后批出部分可使用４０年的商业用地，此后又转为普通住宅，到目前的可使用年限不足３０年。这部分房产的市场价就比其他住宅要低。
另外，由于绝大多数人对土地使用年限的敏感，“地老房新”的房子在转让时才会出现低于市场价的情形，值得投资性买家的高度重视。 从手机浏览器访问《生活宝典》 |
